Ceny mieszkań w jednym publicznym rejestrze. Co nowa ustawa daje kupującym i czym grozi deweloperom?
Rynek pierwotny szykuje się na jedną z najbardziej odczuwalnych zmian ostatnich lat. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – powszechnie nazywana ustawą o jawności cen mieszkań – została ogłoszona 7 sierpnia 2026 roku i wchodzi w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia. Dla kupujących oznacza to koniec ery „cena po kontakcie z biurem sprzedaży". Dla deweloperów – nowy obowiązek raportowy obwarowany bardzo dotkliwą sankcją.
Na czym polega nowy obowiązek?
Deweloperzy muszą udostępniać dane o cenach i metrażu oferowanych nieruchomości w portalu dane.gov.pl, i to nie w dowolnej formie, lecz w ustrukturyzowanym formacie przeznaczonym do odczytu maszynowego. Szczegółowy standard raportowania określa rozporządzenie ministra właściwego do spraw informatyzacji.
Ten techniczny z pozoru wymóg ma bardzo praktyczny cel: dane w jednolitym formacie można automatycznie pobierać i porównywać. Dzięki temu mogą powstać realnie działające porównywarki cen mieszkań, analizy zmian cen w czasie i narzędzia pokazujące, jak konkretna inwestycja wypada na tle sąsiednich.
Co zyskuje kupujący?
- Pełną, publiczną informację o cenie każdego lokalu w ofercie – bez konieczności umawiania się na spotkanie.
- Historię zmian cen, która pozwala zweryfikować, czy „promocja" jest realnym obniżeniem, czy tylko zabiegiem marketingowym.
- Twardy materiał do negocjacji – porównanie ceny za metr w sąsiadujących inwestycjach przestaje być kwestią przeczucia.
- Argument w sporze – rozbieżność między ceną raportowaną publicznie a ceną przedstawioną w biurze sprzedaży to okoliczność, którą warto udokumentować.
Sankcja, która potrafi zaboleć bardziej niż grzywna
Ustawodawca nie stworzył osobnego, symbolicznego mandatu. Niedopełnienie obowiązku raportowania w wymaganym formacie może zostać zakwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a to otwiera drogę do kary sięgającej 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy. W realiach dewelopera prowadzącego kilka inwestycji jest to sankcja zagrażająca płynności całej spółki.
Ryzyko nie kończy się na wysokości kary. Postępowanie przed Prezesem UOKiK oznacza również obowiązek publikacji decyzji, presję wizerunkową w trakcie sprzedaży inwestycji oraz ryzyko roszczeń nabywców, którzy powołają się na wprowadzenie w błąd co do ceny.
Jak się przygotować?
Deweloperzy powinni potraktować nowy obowiązek jako projekt IT i prawny jednocześnie: konieczne jest ustalenie źródła danych o cenach, przypisanie odpowiedzialności za ich aktualizację, wdrożenie eksportu w wymaganym formacie oraz przegląd materiałów sprzedażowych i regulaminów promocji, tak aby były spójne z tym, co trafia do publicznego rejestru. Rozbieżność między cennikiem na stronie a raportem w dane.gov.pl będzie widoczna dla każdego – łącznie z organem nadzoru.
👉 Wskazówka prawna Jeśli kupujesz mieszkanie – nie podpisuj umowy rezerwacyjnej, zanim prawnik nie przeanalizuje prospektu informacyjnego i zapisów o zmianie ceny. Jeśli jesteś deweloperem – nie czekaj na pierwszą kontrolę. Skorzystaj z konsultacji na platformie Lexify: zweryfikujemy Twoje obowiązki informacyjne, przygotujemy procedurę raportowania cen i dostosujemy dokumentację sprzedażową do nowych przepisów.
